Garantias Locatícias, de tema batido a tendência assustadora
 
Esse é um tema antigo e até bem batido quando se quer falar em locação de imóveis, mas se engana quem acha que o assunto não tem mais nada a ser abordado. Nunca as garantias locatícias foram tão discutidas no mercado.
 
A modalidade fiador ainda é a mais usada no Brasil, entretanto, os grandes centros já estão sentindo uma grande reversão nessa estatística. Há anos essa modalidade é mal vista pela população pela injustiça com o pobre do fiador, que na intenção de ajudar, tem seu imóvel penhorado. Inclusive o próprio congresso tem dezenas de projetos de lei para acabar com essa modalidade, causando, de tempos em tempos, insegurança jurídica nas relações com garantia fiduciária.
 
O Código Civil de 2002 e a lei 12.112 de 2009 (que alterou a lei de locação) são provas que o legislador quer mudanças, pois instituíram algumas flexibilizações que desoneram o fiador.
 
Mas o mercado não esperou o que inevitavelmente irá acontecer em alguns anos e vem criando uma série de novas garantias locatícias que irão substituir as modalidades tradicionais. Dentre elas já bastante usadas a Fiança Facilitada, o Seguro Fiança e a Capitalização.
 
Ocorre que de alguns anos para cá, surgiram soluções inovadoras oferecendo locação com cartão de crédito ou com pagamento do seguro pelo proprietário e até mesmo sem nenhuma garantia.
 
Todas são eficazes, ainda mais levando-se em consideração que a estimativa nacional é que a inadimplência de locação não seja superior a 7%, ou seja, 93% dos inquilinos pagam em dia.
 
A dúvida sobre qual garantia locatícia escolher, na hora de fechar o contrato de locação são frequentes, existem várias garantias locatícias que podem atender as necessidades tanto para locador, quanto para locatário. O que ambos têm que entender é que não existe garantia perfeita, existem vantagens e desvantagens em cada uma delas, por isso se deve conhecer bem cada modalidade.
 
A Lei 8.245*/1991, através do artigo 37, estabeleceu as seguintes modalidades de garantias locatícias:
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Seguro-fiança
Realizado junto às empresas seguradoras, seu funcionamento ocorre por meio da contratação de uma apólice de seguro. O inquilino é garantido pela seguradora e o locador é o segurado e beneficiário único. Os contratos costumam abranger um período de doze meses. Em situações de inadimplência, o proprietário deve fazer um comunicado direto para a seguradora. Dessa forma, ele receberá o valor pendente em até 30 dias e continuará percebendo os aluguéis, até que haja um acordo entre as partes.
 
Fiador
Em caso de inadimplência do inquilino, o fiador é a pessoa responsável por arcar com todas as obrigações do inquilino. Geralmente estão entre as exigências que o fiador tenha imóvel quitado em seu nome na comarca do imóvel alugado e comprove renda mensal compatível para pagar as despesas, caso necessário.

Caução
Essa modalidade de garantia locatícia pode ser efetuada por depósito em dinheiro ou bens móveis ou imóveis. Se a caução for em dinheiro, o valor equivale até três aluguéis, ficando em nome do proprietário do imóvel e do locatário. Outro tipo de caução são os títulos de capitalização. Nesse caso, o locatário deposita um valor previamente acordado com o locador e no término do contrato recebe o valor corrigido monetariamente. O prazo de resgate é de doze meses e tem renovação automática.

Cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento
Com a publicação da Lei 11.196/2005, foi criada a modalidade de garantia chamada cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Consiste na oferta de um fundo de investimento ao locador como garantia. Em caso de descumprimento das obrigações, o proprietário do imóvel deverá notificar extrajudicialmente o inquilino para pagar o valor pendente em 10 dias, sob pena de tomar para si as cotas do fundo de garantia. Essa modalidade ainda é muito pouco usada, mas está tomando forma em algumas regiões do país.

Sem Garantia
Existe ainda a possibilidade de o contrato de locação não possuir previsão de nenhuma garantia. Apesar de muitos pensarem que esta opção é desfavorável para o locador, ela, na realidade, possui certos benefícios, que devem ser ponderados por quem pretende locar seu imóvel, como por exemplo, a facilidade para despejar rapidamente o devedor através de uma tutela antecipada, determinada por um juiz.
 

Você Sabia?
Na Renascença, a modalidade da garantia se chama Fiança Facilitada, é a mais procurada pelos futuros moradores. Nela, a empresa é contratada para ser fiadora pessoa jurídica e cobra pelos riscos assumidos. Sendo extremamente segura, rápida e menos burocráticas que outras modalidades, uma locação feita através da garantia facilitada pode ser concluída em até 3 horas.

Conecta Imobi 2019: O novo profissional do mercado

Nos dias 24 e 25 de setembro, aconteceu no Transamérica Expo Center em São Paulo o Conecta Imobi 2019.  O evento acontece todos os anos e é a maior feira direcionada ao setor imobiliário da América Latina. Ela é promovida pelo grupo ZAP e conta com diversos, eventos, palestras, workshops e tendências do setor. A Renascença esteve presente na feira, representada pelo VP Edison Parente e pelo Consultor de Projeto Rafael Leite Macedo que trouxeram as novidades do setor e o que esperar para esse próximo ano.
 
O Evento de dois dias, que contou com palestras do economista mais influente da atualidade, Ricardo Amorim e também da multifacetada e empreendedora Anitta, reuniu mais de 6000 profissionais do mercado imobiliário, foram mais de 100 conteúdos divididos em 6 palcos simultâneos além de uma sala dedicada para mentorias e workshops.
 
Os diversos palestrantes chamaram atenção para a disrupção de processos que estamos passando, com a revolução tecnológica. Nos últimos anos a revolução industrial mudou o mundo como conhecíamos, agora também, a revolução tecnológica está moldando o mundo de uma forma dinâmica e sem volta, e o mercado e os profissionais do setor imobiliário, precisam aprender, se moldar e inovar para acompanhar o ritmo das mudanças.
 
A aguardada palestrante Martha Gabriel (considerada uma das maiores pensadoras digitais do país) não só citou o peso da tecnologia para o mercado atual, mas deixando bem claro, que mesmo com todo esse acesso às inovações tecnológicas o ser humano continua sendo imprescindível para os negócios. A configuração de sucesso no futuro, será a automação de trabalhos e cooperação humana x inteligência artificial. Na opinião da palestrante os “Três E s” - Empatia, Emoção e Ética, continuam sendo o fundamento por trás do sucesso no setor imobiliário.
 
O diretor de transformação digital da Brasil Brokers, Guilherme Blumer, trouxe o estudo do tempo de resposta de leads x conversão. Os Números nos mostram que o profissional, ágil e ciente dos benefícios da tecnologia tem um aumento significativo na conversão de clientes. Ele Lembrou também que hoje, o profissional do setor imobiliário do século 21 não é simplesmente um marcador de visitas, e conferencista de documentos. Ele é uma pessoa que entende a necessidade do cliente, ajuda na tomada de decisões dando suas considerações através da experiência e o acompanha mesmo depois do negócio ter sido fechado. Pois um bom relacionamento abre portas! Além da tendência de humanização das empresas e a construção de uma comunidade mais ativa para diminuição do turn over.
 
Diversos outros profissionais do setor, debateram nos dois dias, sobre o futuro do mercado imobiliário como um todo, com alguns destaques como, a ferramenta do Whatsapp business e seu sucesso e agilidade nas negociações, o valor da chamada economia prateada (público sênior), o poder das descrições bem feitas em anúncios e a captação acima de tudo (quem não tem mercadoria, não cresce).
 
Como sempre, além da troca de ideias e experiências de profissionais do setor, o Conecta Imobi 2019 foi um campo aberto para o debate e networking para juntos, o mercado imobiliário se preparar para o futuro. Que venha o Conecta Imobi 2020! 

Num cenário cada vez mais conectado e dinâmico, surgem muitas dúvidas sobre a legitimidade da assinatura digital em contratos de locação, o que é natural.
 
Além de ser uma tendência, especialista afirmam, porém, que a assinatura digital, é mais ou tão segura do que as assinaturas em papel feita de próprio punho, além de agilizar e desburocratizar o já muito burocrático mercado de aluguel no Brasil
 
Todas as assinaturas feitas pelas plataformas mais usadas possuem o certificado ICP-Brasil. (que é exatamente o que substitui o reconhecimento em cartório) e o contrato de locação confirma a legitimidade através de cláusula específica em que locadores, locatários e fiadores atestam a veracidade de suas assinaturas digitais, se responsabilizando por eventuais fraudes.
 
Qual é a diferença entre assinatura eletrônica e assinatura digital?
 
Trata-se de qualquer assinatura que utilize os meios eletrônicos. Existem diversos tipos de assinaturas reproduzidas no mundo virtual, sendo que a digital é a que possui o maior grau de segurança. Em termos didáticos, podemos dizer que a assinatura eletrônica é um termo geral que engloba modelos de assinaturas.
Para ficar mais claro, a assinatura digital utiliza um Certificado ICP-Brasil para autenticar a assinatura, já a assinatura eletrônica utiliza evidências coletadas para comprovar a veracidade.
Ou seja, a assinatura eletrônica colhe evidências que comprovarão que uma assinatura foi realizada na internet. (IP, Geolocalização, Assinatura na Tela e etc…)
 
Substituem a autenticação em cartório?
 
Quando você for assinar um documento, pense o seguinte: Precisaria de autenticação e registro da assinatura do cartório? Se a resposta for não, você pode realizar uma assinatura eletrônica sem nenhum problema ou risco. E os contratos de locação não exigem esse tipo de formalidade em cartório. Na prática essa é uma forma usada apenas para confirmar que a assinatura é real.
A única forma de assinatura eletrônica que dispensa reconhecimento de firma e que possui validade jurídica inquestionável na consolidação de contratos é a assinatura digital dispensando, inclusive, as autenticações cartorárias.
 
 
Segurança e a sua validade jurídica!
 
As assinaturas digitais feitas pela plataforma mais usadas estão em total conformidade com a Medida Provisória 2.200-2, do Código Civil Brasileiro, Resoluções do Comitê Gestor do ICP e Instruções Normativas do ITI – Instituto Nacional de Tecnologia da Informação.
 
O Processo de criptografia, ao documento assinado, é feito em camadas e possui uma trilha de auditoria digital tais quais: múltiplos pontos de autenticação no processo de assinatura, o que inclui autenticidade por e-mail, CPF (validado junto à Receita Federal), IP, geolocalização, código de acesso, cadeia de custódia do documento, login com senha, assinatura na tela e certificação digital.
 
O Processo de envio, assinatura e autenticação é feito através do Hash criptográfico SHA-256 e SHA-512, que foram criados pelo NSA (a Agência de Segurança Norte Americana), para envio de documentos confidenciais e sensíveis do governo dos Estados Unidos.
 
A assinatura digital substitui o reconhecimento de firma. Um documento assinado digitalmente (com a utilização de um certificado digital) tem a mesma validade jurídica que um cartório poderia atribuir caso você assinasse um documento físico e pedisse o reconhecimento de firma. Portanto, um processo substitui o outro, ou seja: se você tem o documento com assinatura digital, não tem a menor necessidade de fazer a autenticação ou o reconhecimento de firma no documento físico, dispensando a ida ao cartório e os custos com esse processo. Além de economizar, você evita a burocracia e o acúmulo de papeis.
 
Bem Vindo ao Século 21!  :)