Deseja alugar um imóvel? Parabéns! Antes de tomar esta importante decisão, vale conhecer algumas questões pouco divulgadas sobre o assunto. Estar bem informado evita aborrecimentos e arrependimentos. Para ajudar na tomada de decisão, confira cinco pegadinhas que você não sabia sobre locação:

1 – IPTU: De quem é a conta? Do inquilino ou do proprietário?
Essa é uma das grandes dúvidas que fazem parte do universo da locação de imóveis. A não ser que tenha cláusula expressa dizendo o contrário, o pagamento do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) é de responsabilidade do proprietário. De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91), artigo 22, inciso VIII, o locador (proprietário) é obrigado a pagar impostos e taxas que venham a incidir sobre o mesmo, incluindo o IPTU. A lei permite que o pagamento seja feito pelo locatário desde que esteja previsto em contrato e essa é a regra geral. Caso o inquilino não pague, o proprietário tem o direito de pedir o imóvel de volta pelo descumprimento da cláusula contratual. Fique atento, pois locações verbais são válidas, mas como não há clausula sobre quem paga o IPTU, pois não há contrato, o proprietário não pode repassar esse ônus. Já nas situações de locação por escrito e com a cláusula determinando que é o inquilino que paga o imposto, o proprietário pode repassar proporcionalmente o encargo caso tenha pago em cota única, mas o valor deverá ser o mesmo, dependendo se o pagamento foi à vista ou parcelado. 

2 - Desgaste natural como pintura não é indenizável:
A segunda coisa que você provavelmente não sabia sobre locação diz respeito ao estado de conservação do imóvel. Normalmente, esse ponto traz algumas situações chatas na relação entre o proprietário e o inquilino, pois o primeiro costuma alegar que falta um detalhe e o segundo diz que o imóvel está perfeito. Para evitar problemas, vale saber a diferença entre desgaste e uso indevido. Nas paredes, por exemplo, podem ser considerados uso indevido marcas de mãos, quadros e de móveis que ficam encostados na parede. Já o desgaste natural é quando a pintura fica com aspecto amarelado, descascada e com rachaduras. Pela lei de locação, os primeiros casos devem ser reparados pelo inquilino, os outros não.

3 – Cota extra nem sempre é de responsabilidade do proprietário:
Mais uma dúvida na relação entre inquilino e proprietário. Para entender esta questão, vamos novamente recorrer à Lei do Inquilinato que, nos artigos 22 e 23, lista as responsabilidades de cada um no pagamento das taxas de condomínio. Ao dono do imóvel recaem as despesas extraordinárias, ou seja, as que não fazem parte dos gastos rotineiros com a manutenção do condomínio. Já o inquilino fica responsável pelo pagamento das taxas referentes às despesas normais da administração do condomínio, que são chamadas de ordinárias. Entender o papel de cada um nesse processo é essencial para evitar problemas no contrato de locação. Para tentar explicar um pouco melhor, o entendimento é mais ou menos assim: tudo que é novo no prédio é de responsabilidade do proprietário, e tudo que é manutenção de coisa antiga, é do inquilino. Entretanto, isso não é regra, cada caso deve ser analisado individualmente.

4 – O inquilino pode ser o seu próprio fiador é uma das cinco pegadinhas que você não sabia sobre locação:
Sim, é possível o inquilino "ser o seu próprio fiador"! Vamos entender. Para que serve o fiador? Ele é o garantidor do pagamento total da dívida, caso o inquilino não pague. Mas o inquilino também pode ser o seu próprio garantidor, desde que tenha mais de um imóvel ou um patrimônio suficiente para arcar com os riscos que envolvem a locação. Normalmente é sugerido que a garantia seja entre 30 e 50 vezes o valor do aluguel, condomínio e IPTU. É uma situação que pode ocorrer, por exemplo, em locações para indústrias ou grandes empresas que não precisam apresentar fiador, já que elas têm patrimônio vasto declarado. 

5 – É possível alugar imóvel sem garantia?
Quando você vai alugar um imóvel, seja ele direto com o proprietário ou por meio de uma administradora, é exigida alguma forma de garantia locatícia, sendo o fiador a mais conhecida, embora hoje o mercado ofereça alternativas que estão ganhando espaço como a fiança facilitada, seguro e título de capitalização, entre outras. No entanto, nem sempre é possível que o interessado consiga apresentar uma garantia e a única saída seria alugar conforme determina a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), em seu art. 42, que permite a cobrança antecipada do aluguel caso não haja garantia. Vale lembrar que a cobrança antecipada, ou seja, aquela em que o locatário paga no início do mês para só então usufruir do imóvel, é proibida pela lei. No entanto, em alguns poucos casos, como quando o contrato não tem garantias, é possível a cobrança antecipada. Mas atenção: todas essas orientações não garantem que a locação será efetivada, já que muitas imobiliárias e proprietários desconhecem ou ignoram essas regras, exigindo sempre a forma tradicional de locação. 

Agora que você descobriu as cinco pegadinhas que você não sabia sobre locação, lembramos que para uma negociação segura, é importante contar com a assessoria de uma imobiliária de credibilidade. A Administradora Renascença, atualmente com 10 filiais, está há mais de 40 anos alugando e administrando imóveis em todo Rio e Baixada Fluminense. Faça a melhor escolha! 

O ano é 2017, um novo termo surge em vários momentos aos meus ouvidos, quase como uma ameaça: a quarta revolução industrial. 

Eu nem sabia que tinha havido mais de uma revolução industrial e já estavam falando da quarta? Tudo bem, pensei, vamos lá entender que novidade era essa. (Até então não fazia ideia que a partir desse dia minha vida já virar de cabeça pra baixo!)

Em 3 anos foram muitas emoções misturadas: desespero, negação preocupação, animação, esperança, aceitação... Agora, mais maduro entendo que essa “ameaça tecnológica” inventada por um Alemão e disseminada no Vale do Silício não é tão assustadora assim, apesar de todos os seus efeitos e geração de novas realidades completamente diferentes das já vividas até aqui na vida das pessoas. 

Por isso, resolvi escrever essas poucas dicas aprendidas ao longo dessa jornada, para empreendedores de imobiliárias  tradicionais que ainda estão debutando nessa nova realidade:

- Ainda temos uma janela de inovação de aproximadamente 2 anos que rapidamente passará, portanto surfe logo essa onda. Qualifique-se e participe da comunidades de inovação: se vc não sabe o que são KPIs, OKRs, MVP, CRM, ERP, Omnichannel, Pré-venda, Funil de Venda, Pipeline, esteira e jornada do cliente, entre outros, comece a se preocupar.

- Não! Como muitos insistem em afirmar, não estamos apenas evoluindo como sempre fizemos ao longo da história da humanidade, estamos criando uma nova era, com um novo personagem: o Homo Digitalis, descendente do Homo Sapiens.  

- Não tente criar uma plataforma digital, vc provavelmente não entende disso e vai perder muito tempo e dinheiro preciosos. Ao invés disso, contrate empresas com DNA tecnológico, experts nisso, para integrar ao seu serviço. 

- Destrua seu negócio antes que algum concorrente o faça. Sim, trabalhe para que seu negócio se torne obsoleto, crie aos poucos uma nova empresa, dentro ou fora da atual, com uma nova mentalidade. 

- Digitalize as pessoas primeiro, depois processos e ferramentas. Se a cabeça dos seus colaboradores está no século passado, sua empresa não vai evoluir. Comece aos poucos, não gire a chave de uma vez só.

​- Entenda que nem todas as soluções que existem no mercado, por mais óbvia que possam parecer, se encaixam na sua empresa. 

Essas são alguns dos vários aprendizados  assimilados ao longo dos 3 anos de digitalização da nossa imobiliária e só agora, após muitos erros e acertos, tudo está clareando. Chegamos a conclusão que não queremos ser digitais puro sangue, pelo menos por enquanto. Finalmente estamos nos tornando por dentro e por fora, uma empresa tradicional com soluções digitais para facilitar a vida dos nossos clientes e colaboradores. 

Espero que essas dicas ajudem de alguma forma!

Obs: já estava me acostumando com essa situação toda e começa a aparecer um novo termo revolucionário: a sociedade 5.0! Pesquise sobre isso! ​

Na contramão das previsões econômicas, o setor imobiliário prevê que existiria demanda de mercado, apesar dos impactos causados pela  Covid-19 ou Coronavírus.
Por medidas de prevenção para evitar o contágio, seguindo as normas da Organização Mundial de Saúde, os brasileiros estão sendo orientados a permanecer em isolamento social. E, justamente essa medida que pode salvar vidar também gera prejuízos na economia, no comércio e em diversos setores, contudo, morar é uma necessidade da sociedade e há diversas situações que não podem esperar.

Em pesquisas recentes, vemos o aumento da procura de apartamentos maiores em cidades grandes cidades como Rio de Janeiro e São Paulo onde antes se buscava espaços otimizados e pequenos para apenas dormir, visto que a maior parte do dia se passava fora do apartamento. Mas a adotação do home office vem achatando a tendência. A exemplo disso até mesmo os termos de busca do Google mudaram, como  por: cadeiras de escritório foi um dos termos mais buscados nos últimos meses. 
 
Ainda há muitas dúvidas, por isso muitas empresas e corporações se perguntam: como fazer o negócio rodar, sem o contato presencial?

Em pleno ano de 2020 quem imagina uma situação desta, mas olhando para o lado positivo, a aceleração dos processos digitais é fator de agilidade para consumidores. Vamos pensar que é preciso se reinventar, e que muitas serão encontradas de forma criativa.

No caso do setor imobiliário, e da nossa empresa, implementamos a visita virtual, uma maneira transparente que os futuros inquilinos conseguirem ver o imóvel sem sair de casa, ou seja, ao vivo, através de uma chamada ou com o recebimento de vídeo completo de todas as dependências do imóvel.

Crise é oportunidade para o cliente. Preço médio do aluguel vem caindo nos últimos meses.

O principal desafio é a driblar a falta de receita, fator preocupante, que já está afetando o mercado de aluguéis imobiliários, com seus proprietários preocupados com a falta do recebimento de sua fonte de renda.
Mas saber contornar, exige inteligência nas negociações e aí que entra a oportunidade aos candidatos à locação com propostas de redução do aluguel em torno de 25% a 30% ou até mesmo isenção de 3 ou 4 meses de aluguel nos novos contratos, por exemplo. Toda a negociação neste momento precisa ter bom senso, e os proprietários têm mostrado esta disposição.

Os especialistas dizem que a impressão geral é que os donos de imóvel entenderam o possível efeito desta crise em consideração e, em sua maior parte, estão aceitando negociar nas novas locações ou nas já em andamento. 

Dicas para o mercado em 2020

Apesar de uma previsão de redução significativa na ordem de até 50%, engana-se quem acha que o mercado está parado, os negócios estão acontecendo, as pessoas precisam morar e normalmente tem prazo para mudar.

Pesquisa feita pelo Datazap com quase 5 mil respondentes, aponta que 64% dos consumidores do mercado imobiliário em locação estão prevendo redução dos preços durante o período da crise do novo Coronavírus, enquanto 45% entendem que seu interesse em alugar possa ser adiado em até 3 meses. 
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Isto é um sinal que se prevê que em meados de junho tudo vai normalizar, afinal, tudo isso vai passar e os mercados vão precisar se reinventar e a vida vai voltar ao novo normal. E para isso a prevenção e o diálogo são os melhores remédios.

Garantias Locatícias, de tema batido a tendência assustadora
 
Esse é um tema antigo e até bem batido quando se quer falar em locação de imóveis, mas se engana quem acha que o assunto não tem mais nada a ser abordado. Nunca as garantias locatícias foram tão discutidas no mercado.
 
A modalidade fiador ainda é a mais usada no Brasil, entretanto, os grandes centros já estão sentindo uma grande reversão nessa estatística. Há anos essa modalidade é mal vista pela população pela injustiça com o pobre do fiador, que na intenção de ajudar, tem seu imóvel penhorado. Inclusive o próprio congresso tem dezenas de projetos de lei para acabar com essa modalidade, causando, de tempos em tempos, insegurança jurídica nas relações com garantia fiduciária.
 
O Código Civil de 2002 e a lei 12.112 de 2009 (que alterou a lei de locação) são provas que o legislador quer mudanças, pois instituíram algumas flexibilizações que desoneram o fiador.
 
Mas o mercado não esperou o que inevitavelmente irá acontecer em alguns anos e vem criando uma série de novas garantias locatícias que irão substituir as modalidades tradicionais. Dentre elas já bastante usadas a Fiança Facilitada, o Seguro Fiança e a Capitalização.
 
Ocorre que de alguns anos para cá, surgiram soluções inovadoras oferecendo locação com cartão de crédito ou com pagamento do seguro pelo proprietário e até mesmo sem nenhuma garantia.
 
Todas são eficazes, ainda mais levando-se em consideração que a estimativa nacional é que a inadimplência de locação não seja superior a 7%, ou seja, 93% dos inquilinos pagam em dia.
 
A dúvida sobre qual garantia locatícia escolher, na hora de fechar o contrato de locação são frequentes, existem várias garantias locatícias que podem atender as necessidades tanto para locador, quanto para locatário. O que ambos têm que entender é que não existe garantia perfeita, existem vantagens e desvantagens em cada uma delas, por isso se deve conhecer bem cada modalidade.
 
A Lei 8.245*/1991, através do artigo 37, estabeleceu as seguintes modalidades de garantias locatícias:
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Seguro-fiança
Realizado junto às empresas seguradoras, seu funcionamento ocorre por meio da contratação de uma apólice de seguro. O inquilino é garantido pela seguradora e o locador é o segurado e beneficiário único. Os contratos costumam abranger um período de doze meses. Em situações de inadimplência, o proprietário deve fazer um comunicado direto para a seguradora. Dessa forma, ele receberá o valor pendente em até 30 dias e continuará percebendo os aluguéis, até que haja um acordo entre as partes.
 
Fiador
Em caso de inadimplência do inquilino, o fiador é a pessoa responsável por arcar com todas as obrigações do inquilino. Geralmente estão entre as exigências que o fiador tenha imóvel quitado em seu nome na comarca do imóvel alugado e comprove renda mensal compatível para pagar as despesas, caso necessário.

Caução
Essa modalidade de garantia locatícia pode ser efetuada por depósito em dinheiro ou bens móveis ou imóveis. Se a caução for em dinheiro, o valor equivale até três aluguéis, ficando em nome do proprietário do imóvel e do locatário. Outro tipo de caução são os títulos de capitalização. Nesse caso, o locatário deposita um valor previamente acordado com o locador e no término do contrato recebe o valor corrigido monetariamente. O prazo de resgate é de doze meses e tem renovação automática.

Cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento
Com a publicação da Lei 11.196/2005, foi criada a modalidade de garantia chamada cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Consiste na oferta de um fundo de investimento ao locador como garantia. Em caso de descumprimento das obrigações, o proprietário do imóvel deverá notificar extrajudicialmente o inquilino para pagar o valor pendente em 10 dias, sob pena de tomar para si as cotas do fundo de garantia. Essa modalidade ainda é muito pouco usada, mas está tomando forma em algumas regiões do país.

Sem Garantia
Existe ainda a possibilidade de o contrato de locação não possuir previsão de nenhuma garantia. Apesar de muitos pensarem que esta opção é desfavorável para o locador, ela, na realidade, possui certos benefícios, que devem ser ponderados por quem pretende locar seu imóvel, como por exemplo, a facilidade para despejar rapidamente o devedor através de uma tutela antecipada, determinada por um juiz.
 

Você Sabia?
Na Renascença, a modalidade da garantia se chama Fiança Facilitada, é a mais procurada pelos futuros moradores. Nela, a empresa é contratada para ser fiadora pessoa jurídica e cobra pelos riscos assumidos. Sendo extremamente segura, rápida e menos burocráticas que outras modalidades, uma locação feita através da garantia facilitada pode ser concluída em até 3 horas.

Conecta Imobi 2019: O novo profissional do mercado

Nos dias 24 e 25 de setembro, aconteceu no Transamérica Expo Center em São Paulo o Conecta Imobi 2019.  O evento acontece todos os anos e é a maior feira direcionada ao setor imobiliário da América Latina. Ela é promovida pelo grupo ZAP e conta com diversos, eventos, palestras, workshops e tendências do setor. A Renascença esteve presente na feira, representada pelo VP Edison Parente e pelo Consultor de Projeto Rafael Leite Macedo que trouxeram as novidades do setor e o que esperar para esse próximo ano.
 
O Evento de dois dias, que contou com palestras do economista mais influente da atualidade, Ricardo Amorim e também da multifacetada e empreendedora Anitta, reuniu mais de 6000 profissionais do mercado imobiliário, foram mais de 100 conteúdos divididos em 6 palcos simultâneos além de uma sala dedicada para mentorias e workshops.
 
Os diversos palestrantes chamaram atenção para a disrupção de processos que estamos passando, com a revolução tecnológica. Nos últimos anos a revolução industrial mudou o mundo como conhecíamos, agora também, a revolução tecnológica está moldando o mundo de uma forma dinâmica e sem volta, e o mercado e os profissionais do setor imobiliário, precisam aprender, se moldar e inovar para acompanhar o ritmo das mudanças.
 
A aguardada palestrante Martha Gabriel (considerada uma das maiores pensadoras digitais do país) não só citou o peso da tecnologia para o mercado atual, mas deixando bem claro, que mesmo com todo esse acesso às inovações tecnológicas o ser humano continua sendo imprescindível para os negócios. A configuração de sucesso no futuro, será a automação de trabalhos e cooperação humana x inteligência artificial. Na opinião da palestrante os “Três E s” - Empatia, Emoção e Ética, continuam sendo o fundamento por trás do sucesso no setor imobiliário.
 
O diretor de transformação digital da Brasil Brokers, Guilherme Blumer, trouxe o estudo do tempo de resposta de leads x conversão. Os Números nos mostram que o profissional, ágil e ciente dos benefícios da tecnologia tem um aumento significativo na conversão de clientes. Ele Lembrou também que hoje, o profissional do setor imobiliário do século 21 não é simplesmente um marcador de visitas, e conferencista de documentos. Ele é uma pessoa que entende a necessidade do cliente, ajuda na tomada de decisões dando suas considerações através da experiência e o acompanha mesmo depois do negócio ter sido fechado. Pois um bom relacionamento abre portas! Além da tendência de humanização das empresas e a construção de uma comunidade mais ativa para diminuição do turn over.
 
Diversos outros profissionais do setor, debateram nos dois dias, sobre o futuro do mercado imobiliário como um todo, com alguns destaques como, a ferramenta do Whatsapp business e seu sucesso e agilidade nas negociações, o valor da chamada economia prateada (público sênior), o poder das descrições bem feitas em anúncios e a captação acima de tudo (quem não tem mercadoria, não cresce).
 
Como sempre, além da troca de ideias e experiências de profissionais do setor, o Conecta Imobi 2019 foi um campo aberto para o debate e networking para juntos, o mercado imobiliário se preparar para o futuro. Que venha o Conecta Imobi 2020! 

Num cenário cada vez mais conectado e dinâmico, surgem muitas dúvidas sobre a legitimidade da assinatura digital em contratos de locação, o que é natural.
 
Além de ser uma tendência, especialista afirmam, porém, que a assinatura digital, é mais ou tão segura do que as assinaturas em papel feita de próprio punho, além de agilizar e desburocratizar o já muito burocrático mercado de aluguel no Brasil
 
Todas as assinaturas feitas pelas plataformas mais usadas possuem o certificado ICP-Brasil. (que é exatamente o que substitui o reconhecimento em cartório) e o contrato de locação confirma a legitimidade através de cláusula específica em que locadores, locatários e fiadores atestam a veracidade de suas assinaturas digitais, se responsabilizando por eventuais fraudes.
 
Qual é a diferença entre assinatura eletrônica e assinatura digital?
 
Trata-se de qualquer assinatura que utilize os meios eletrônicos. Existem diversos tipos de assinaturas reproduzidas no mundo virtual, sendo que a digital é a que possui o maior grau de segurança. Em termos didáticos, podemos dizer que a assinatura eletrônica é um termo geral que engloba modelos de assinaturas.
Para ficar mais claro, a assinatura digital utiliza um Certificado ICP-Brasil para autenticar a assinatura, já a assinatura eletrônica utiliza evidências coletadas para comprovar a veracidade.
Ou seja, a assinatura eletrônica colhe evidências que comprovarão que uma assinatura foi realizada na internet. (IP, Geolocalização, Assinatura na Tela e etc…)
 
Substituem a autenticação em cartório?
 
Quando você for assinar um documento, pense o seguinte: Precisaria de autenticação e registro da assinatura do cartório? Se a resposta for não, você pode realizar uma assinatura eletrônica sem nenhum problema ou risco. E os contratos de locação não exigem esse tipo de formalidade em cartório. Na prática essa é uma forma usada apenas para confirmar que a assinatura é real.
A única forma de assinatura eletrônica que dispensa reconhecimento de firma e que possui validade jurídica inquestionável na consolidação de contratos é a assinatura digital dispensando, inclusive, as autenticações cartorárias.
 
 
Segurança e a sua validade jurídica!
 
As assinaturas digitais feitas pela plataforma mais usadas estão em total conformidade com a Medida Provisória 2.200-2, do Código Civil Brasileiro, Resoluções do Comitê Gestor do ICP e Instruções Normativas do ITI – Instituto Nacional de Tecnologia da Informação.
 
O Processo de criptografia, ao documento assinado, é feito em camadas e possui uma trilha de auditoria digital tais quais: múltiplos pontos de autenticação no processo de assinatura, o que inclui autenticidade por e-mail, CPF (validado junto à Receita Federal), IP, geolocalização, código de acesso, cadeia de custódia do documento, login com senha, assinatura na tela e certificação digital.
 
O Processo de envio, assinatura e autenticação é feito através do Hash criptográfico SHA-256 e SHA-512, que foram criados pelo NSA (a Agência de Segurança Norte Americana), para envio de documentos confidenciais e sensíveis do governo dos Estados Unidos.
 
A assinatura digital substitui o reconhecimento de firma. Um documento assinado digitalmente (com a utilização de um certificado digital) tem a mesma validade jurídica que um cartório poderia atribuir caso você assinasse um documento físico e pedisse o reconhecimento de firma. Portanto, um processo substitui o outro, ou seja: se você tem o documento com assinatura digital, não tem a menor necessidade de fazer a autenticação ou o reconhecimento de firma no documento físico, dispensando a ida ao cartório e os custos com esse processo. Além de economizar, você evita a burocracia e o acúmulo de papeis.
 
Bem Vindo ao Século 21!  :)